Μισιρλής και Νικολάου προειδοποιούν για τις επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, στις τιμές των κατοικιών και στην προσέλκυση επενδύσεων – Αναγνωρίζουν την πρόοδο του ΕΟΑ, αλλά ζητούν ταχύτερες διαδικασίες και μετρήσιμα αποτελέσματα. Σοβαρές οικονομικές επιβαρύνσεις για τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, καθυστερήσεις στην παράδοση νέων κατοικιών και πρόσθετες πιέσεις στις τιμές πώλησης και στα ενοίκια προκαλούν οι χρονοβόρες διαδικασίες πολεοδομικής και οικοδομικής αδειοδότησης στη Λεμεσό. Παρά την πρόοδο που έχει επιτευχθεί με τις διαδικασίες ταχείας αδειοδότησης, οι μεγαλύτερες και πιο σύνθετες αναπτύξεις εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σημαντικές καθυστερήσεις, με επιπτώσεις στην οικονομική βιωσιμότητα των έργων και στην ανταγωνιστικότητα της πόλης.
Την εικόνα αυτή περιγράφουν στην «Επιχειρηματική Λεμεσό» ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων, Γιάννης Μισιρλής, και ο πρόεδρος του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου (ΣΚΕΚ), Χρίστος Νικολάου, οι οποίοι αναγνωρίζουν τις προσπάθειες του Επαρχιακού Οργανισμού Αυτοδιοίκησης Λεμεσού, υπογραμμίζοντας ωστόσο ότι απαιτούνται ουσιαστικότερες βελτιώσεις στους χρόνους διεκπεραίωσης των αιτήσεων.
Γιάννης Μισιρλής: Η αδειοδότηση διαρκεί περισσότερο από την κατασκευή
Ο Γιάννης Μισιρλής επισημαίνει ότι οι νέες διαδικασίες έχουν επιφέρει σημαντική πρόοδο στις μικρότερες αναπτύξεις. Για έργα χαμηλού ρίσκου προβλέπεται συνολικός χρόνος αδειοδότησης 40 εργάσιμων ημερών και για έργα μεσαίου ρίσκου 80 εργάσιμων ημερών, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις. Η εικόνα όμως διαφοροποιείται στις μεγάλες αναπτύξεις, όπου υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η εξασφάλιση των απαραίτητων αδειών διαρκεί περισσότερο από την ίδια την κατασκευή του έργου, δηλαδή ακόμη και πέραν των δύο ετών.
Το πρόβλημα έχει τεθεί επανειλημμένα από τον Σύνδεσμο ενώπιον των αρμόδιων αρχών, καθώς οι παρατεταμένες καθυστερήσεις δεσμεύουν σημαντικά επενδυτικά κεφάλαια, αυξάνουν τα χρηματοοικονομικά και λειτουργικά έξοδα και ενδέχεται να επηρεάσουν ακόμη και τη βιωσιμότητα μιας ανάπτυξης. Χαρακτηριστικό είναι οικονομικό παράδειγμα που παρουσίασε ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων για υποθετική αλλά ρεαλιστική οικιστική ανάπτυξη 125 διαμερισμάτων, με κόστος γης €7 εκατ., κόστος κατασκευής και ανάπτυξης €25 εκατ. και συνολικό αρχικό προϋπολογισμό €32 εκατ.
Με κόστος κεφαλαίου 6%, η διακράτηση της γης για έξι επιπλέον μήνες συνεπάγεται επιβάρυνση περίπου €210.000, ενώ για έναν χρόνο €420.000. Εάν συνυπολογιστούν πρόσθετα διοικητικά έξοδα και υποθετική ετήσια αύξηση 4% στο κόστος κατασκευής, η συνολική επιβάρυνση μπορεί να προσεγγίσει τις €800.000 για έξι μήνες και τα €1,6 εκατ. για έναν χρόνο καθυστέρησης. Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η σύγκριση δύο σεναρίων: στο πρώτο, οι άδειες εξασφαλίζονται σε έξι μήνες, ενώ στο δεύτερο απαιτούνται τέσσερα χρόνια μέχρι την έναρξη της κατασκευής. Σύμφωνα με το οικονομικό μοντέλο του Συνδέσμου, η παρατεταμένη αναμονή προσθέτει περίπου €6,3 εκατ. στο συνολικό κόστος του έργου.
Εφόσον διατηρηθεί η ίδια επιδιωκόμενη απόδοση επί του κόστους, η απαιτούμενη μέση τιμή πώλησης αυξάνεται από περίπου €307.000 σε €368.000 ανά διαμέρισμα. Δηλαδή, η ίδια κατοικία μπορεί να χρειαστεί να πωληθεί περίπου €60.000 ακριβότερα, χωρίς να αυξηθεί η ποσοστιαία απόδοση του επενδυτή. Ο κ. Μισιρλής διευκρινίζει ότι πρόκειται για ενδεικτικό οικονομικό μοντέλο και όχι για πρόβλεψη των πραγματικών τιμών πώλησης. Σύμφωνα με τον ίδιο, μέρος του πρόσθετου κόστους μεταφέρεται τελικά στους αγοραστές ή στους ενοικιαστές, ενώ οι καθυστερήσεις περιορίζουν την προσφορά νέων κατοικιών. Κατά συνέπεια, η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων δεν αποτελεί μόνο διευκόλυνση προς τις επιχειρήσεις, αλλά και ουσιαστικό μέτρο στεγαστικής πολιτικής.
Ο πρόεδρος του Συνδέσμου εντοπίζει τις βασικές αιτίες καθυστέρησης στην ανεπαρκή στελέχωση, στην οργάνωση των διαδικασιών και στον συντονισμό μεταξύ των εμπλεκόμενων υπηρεσιών. Συχνά, οι φάκελοι περνούν από διαδοχικές διαβουλεύσεις, ενώ η μη έγκαιρη συγκέντρωση παρατηρήσεων οδηγεί σε επαναλαμβανόμενες διευκρινίσεις και αναθεωρήσεις. Αναγνωρίζει παράλληλα την ευθύνη των developers και των ιδιωτών μελετητών για την υποβολή πλήρων και ορθών φακέλων.
Ο Σύνδεσμος ζητεί περισσότερη ψηφιοποίηση, παράλληλη εξέταση αιτήσεων όπου είναι εφικτό, καλύτερο συντονισμό και δημοσιοποίηση του πραγματικού χρόνου διεκπεραίωσης ανά κατηγορία ανάπτυξης. «Δεν ζητούμε εκπτώσεις στους ελέγχους, στην ασφάλεια ή στην προστασία του περιβάλλοντος», τονίζει ο κ. Μισιρλής, αλλά ολοκλήρωση των διαδικασιών μέσα σε εύλογο και προβλέψιμο χρόνο.
Χρίστος Νικολάου: Οι καθυστερήσεις περιορίζουν την προσφορά κατοικιών
Ο πρόεδρος του ΣΚΕΚ, Χρίστος Νικολάου, επισημαίνει ότι οι καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών αποτελούν σημαντικό πρόβλημα για μια αγορά όπως η Λεμεσός, όπου καταγράφεται έντονη αναπτυξιακή δραστηριότητα, αυξημένη ζήτηση και συνεχής προσέλκυση ξένων επενδύσεων. Όπως αναφέρει, όταν καθυστερεί η αδειοδότηση ενός έργου, μετατίθεται τόσο η έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών όσο και η διάθεση των ακινήτων στην αγορά, δημιουργώντας πρόσθετες πιέσεις στην προσφορά.
Παρότι δεν υπάρχουν ενιαία επίσημα στοιχεία για τον μέσο χρόνο καθυστέρησης, η εμπειρία των επαγγελματιών καταδεικνύει ότι σε αρκετές περιπτώσεις η αναμονή είναι πολύμηνη και επηρεάζει ουσιαστικά τον προγραμματισμό των αναπτύξεων. Ο κ. Νικολάου συμφωνεί ότι μέρος του οικονομικού κόστους μεταφέρεται τελικά στις τιμές πώλησης και στα ενοίκια. Διευκρινίζει ωστόσο ότι οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται από πολλούς παράγοντες, όπως το κόστος γης, τα οικοδομικά υλικά, τα εργατικά, η χρηματοδότηση και η προσφορά και ζήτηση, συνεπώς δεν μπορεί να αποδοθεί συγκεκριμένο ποσοστό αύξησης αποκλειστικά στις αδειοδοτικές καθυστερήσεις.
Η πρόσθετη επιβάρυνση επηρεάζει ιδιαίτερα τις αναπτύξεις που απευθύνονται στη μεσαία τάξη και στην αγορά προσιτής κατοικίας. Σημαντικές είναι, σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΣΚΕΚ, και οι επιπτώσεις στην επενδυτική εμπιστοσύνη. Οι επενδυτές, ιδιαίτερα όσοι προέρχονται από το εξωτερικό, χρειάζονται σαφή χρονοδιαγράμματα για την έναρξη και ολοκλήρωση ενός έργου.
Όταν δεν γνωρίζουν πότε θα εξασφαλιστούν οι απαραίτητες άδειες, αρκετοί επιλέγουν να αναβάλουν τις αποφάσεις τους. Παράλληλα, επηρεάζονται αγοραστές ακινήτων υπό ανάπτυξη, οι οποίοι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν καθυστερήσεις στην παράδοσή τους.
Ο κ. Νικολάου διευκρινίζει ότι δεν υπάρχουν συγκεντρωτικά στοιχεία για τον αριθμό συναλλαγών που αναβλήθηκαν ή ακυρώθηκαν αποκλειστικά λόγω καθυστερήσεων, ωστόσο πρόκειται για ζήτημα που απασχολεί σοβαρά την αγορά. Ο πρόεδρος του ΣΚΕΚ αναγνωρίζει την πρόοδο που καταγράφεται μετά τη δημιουργία του ΕΟΑ Λεμεσού, παραπέμποντας στα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2026. Συγκεκριμένα, εκδόθηκαν 1.208 άδειες οικοδομής, έναντι 900 την αντίστοιχη περίοδο του 2025, σημειώνοντας αύξηση περίπου 35%. Παράλληλα, αδειοδοτήθηκαν 3.527 οικιστικές μονάδες, με αύξηση 62%, ενώ η συνολική αξία των αδειοδοτημένων έργων ανήλθε στα €853 εκατ.
Παρά τη θετική αυτή εικόνα, επισημαίνει ότι η αύξηση της παραγωγικότητας δεν σημαίνει απαραίτητα ότι έχουν περιοριστεί οι πραγματικοί χρόνοι αναμονής για όλες τις κατηγορίες αιτήσεων.
Η επιτυχία της μεταρρύθμισης, τονίζει, πρέπει να αξιολογείται όχι μόνο βάσει του αριθμού των αδειών που εκδίδονται, αλλά κυρίως βάσει του χρόνου που απαιτείται για την ολοκλήρωση κάθε διαδικασίας. Ο Χρίστος Νικολάου προειδοποιεί επίσης ότι η αβεβαιότητα στις αδειοδοτήσεις μπορεί να επηρεάσει την ελκυστικότητα της Λεμεσού ως διεθνούς επιχειρηματικού και επενδυτικού προορισμού.
Παρότι η πόλη διαθέτει σημαντικά συγκριτικά πλεονεκτήματα, οι επενδυτές εξετάζουν και εναλλακτικές αγορές, όπου οι διοικητικές διαδικασίες ενδέχεται να είναι ταχύτερες και περισσότερο προβλέψιμες. Για τον λόγο αυτό, ο ΣΚΕΚ ζητεί επαρκή στελέχωση των υπηρεσιών, απλοποίηση της νομοθεσίας και των διαδικασιών, αξιοποίηση της ψηφιοποίησης και καθορισμό μετρήσιμων χρονοδιαγραμμάτων, χωρίς εκπτώσεις στους απαραίτητους ελέγχους.
Οι δύο εκπρόσωποι της αγοράς συγκλίνουν στην εκτίμηση ότι, παρά τις θετικές εξελίξεις, απαιτούνται πλέον ουσιαστικά και μετρήσιμα αποτελέσματα, ιδιαίτερα στις μεγάλες αναπτύξεις. Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να αυξάνεται ο αριθμός των εκδιδόμενων αδειών, αλλά να διασφαλίζεται ότι οι επενδύσεις και οι νέες κατοικίες θα φτάνουν στην αγορά σε προβλέψιμο χρόνο, χωρίς περιττές οικονομικές επιβαρύνσεις που τελικά επηρεάζουν τόσο τους επιχειρηματίες όσο και τους αγοραστές.
